GYO NASIL KURULUR? (GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI KURULUŞ ŞARTLARI)

GYO, “Gayrı̇menkul Yatırım Ortaklıklarına İlı̇şkı̇n Esaslar Teblı̇ğı̇” doğrultusunda aranan şartları karşılayan kurucu ortakların yazılı bir esas sözleşme ve diğer gerekli belgeleri hazırlayarak Sermaye Piyasası Kurumuna başvurması ile kurulur.

Yazımızda gayrimenkul yatırım ortaklığı kuruluş şartlarında belirlenen kriterler ve gerekli belgeler ile birlikte, GYO nasıl kurulur sorusuna ayrıntılı olarak cevap verilmiştir.

GYO Nedir?

GYO, gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, altyapı yatırım ve hizmetleri gibi çeşitli alanlarda oluşturulan portföyü işletmek amacıyla kurulan sermaye piyasası kurumudur.

GYO’lar aynı zamanda çeşitli sermaye piyasası araçları, Takasbank para piyasası ve ters repo işlemleri, Türk Lirası cinsinden vadeli mevduat veya katılma hesabı, yabancı para cinsinden vadeli ve vadesiz mevduat veya özel cari ve katılma hesapları ile iştirakler ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere de kurulabilirler.

GYO Nasıl Kurulur?

GYO, şirket kurucularının noterlikçe onaylı imzaları ile yazılı bir esas sözleşmesinin hazırlanarak SPK'ya başvurulması ile kurulur.  Başvuruda GYO’nun şeklini ve esaslarını SPK’nın belirlediği standart form ve bu formda belirtilen belgelere yer verilmelidir. Bu şekilde Sermaye Piyasası Kurumundan onay alınarak GYO kuruluş işlemleri tamamlanır.

GYO kuruluş işlemlerinde kurucuların noterlikçe onaylı imzaları yerinde, esas sözleşmenin ticaret sicili müdürü yahut yardımcısı huzurunda imzalanması da mümküdür.

DİKKAT: GYO nasıl kurulur sorusunun cevabı için öncelikle kurucularda, yönetim kurulunda ve genel müdürde aranan şartların ve özellikle sermaye miktarının kuruluş şartlarını karşılayıp karşılamadığı incelenmelidir. Yazının devamında bu hususlar açıklanmıştır. Ancak öncelikle GYO kuruluş formunda yer alması gereken hususlara değinmekte fayda vardır.

GYO Kuruluş Formu İçin Gerekli Belgeler

GYO kuruluş başvuru formu için gerekli belgeler şunlardır:

  • Şirket’in esas sözleşme taslağı/esas sözleşme değişiklik taslağı 
  • Fizibilite etüdü
  • Yönetim kurulu üyelerinin çoğunluğunun ve genel müdürün gayrimenkul konusundaki tecrübesine ilişkin bilgi ve belgeler   
  • Tüzel kişi ortakların yetkili organ kararları
  • Tüzel kişi ortaklara ilişkin belgeler
  • Gerçek kişi ortaklar, yönetim kurulu üyeleri ve ortaklıkta dolaylı olarak %20 ve üzerinde pay sahibi olan nihai gerçek kişiler ile ortalıkta dolaylı olarak yönetim kontrolünü sağlayacak oranda imtiyazlı paya sahip olan gerçek kişilere ilişkin belgeler
  • Şirket dönüşümü söz konusuysa, dönüşecek şirkete ilişkin belgeler
  • Şirketin kuruluş/dönüşüm sonrası halka arz projeksiyonu,
  • Örnek metinler
  • Diğer belgeler 

GYO kuruluş başvuru formunda yer verilecek diğer bilgiler ise şunlardır:

  • Ortakları tanıtıcı bilgiler,
    • Tüzel kişi ortaklara ilişkin bilgiler,
    • Gerçek kişi ortaklara ilişkin bilgiler,
  • Kurulmak istenilen gayrimenkul yatırım ortaklığı i/ dönüşüm başvurusunda bulunan şirket ile ilgili bilgiler,
    • Şirket’in ortaklık yapısı ve sermayesi hakkında bilgiler
    • Şirket’in yönetim kurulu üyelerine ilişkin bilgiler
    • Şirket’in yönetim kurulu üyelerinin niteliklerinin belirlenmesine ilişkin bilgiler
  • Başvuruyu etkileyebilecek diğer hususlar,
    • Eş zamanlı başvurular 
    • Daha önce yapılmış başvurular
  • Beyan 

DİKKAT: GYO nasıl kurulur sorusuna cevap verilebilmesi için öncelikle kurucularda, yönetim kurulunda ve genel müdürde aranan şartların ve özellikle sermaye miktarının gayrimenkul yatırım ortaklığı kuruluş şartlarını karşılayıp karşılamadığı incelenmelidir. Yazının devamında bu hususlar açıklanmıştır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Kuruluş Şartları

Gayrimenkul yatırım ortaklığı kuruluş şartları şunlardır:

  • Şirketin ticaret unvanında “Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı” ibaresinin bulunması,
  • Şirket başlangıç sermayesinin 30 milyon TL’den az olmaması,
  • Altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ise sermayenin 100 milyon TL’den az olmaması,
  • GYO’ya dönüşüm yapılacaksa mevcut ödenmiş veya çıkarılmış sermayesi ile öz sermayelerin 30 milyon TL’den az olmaması,
  • Kurucu ortakların, genel müdürlerin ve yönetim kurulu üyelerinin mevzuatta belirlenen şartları haiz olması,
  • Kuruluşta ayni sermaye konulacaksa, ayni sermaye değerinin tespit edilmiş olması,
  • Şirket esas sözleşmesinin hazırlanarak Sermaye Piyasası Kuruluna başvuru yapılmış olması,
  • Başlangıç sermayesinin veya çıkarılmış sermayesinin %25’i oranındaki paylarının, mevzuatta belirlenen süre ve esaslar dahilinde halka arz edileceğinin, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ise halka arz edileceğinin veya nitelikli yatırımcıya satılacağının Kurula karşı taahhüt edilmiş olması,

Yukarıda yer alan gayrimenkul yatırım ortaklığı kuruluş şartları, temel olarak mevzuatta belirlenen kıstaslardır. Yatırım ortaklığının türü ve niteliğine göre bu şartlar değişebilir veya yeni şartlar eklenebilir. Bu anlamda sürecin yatırım ortaklığı'nın yapısına göre özel olarak incelenmesi önemlidir. Dolayısıyla sürecin başından itibaren alanında uzman bir şirketler hukuku avukatına danışılması faydalı olacaktır.

DİKKAT: Örneğin, kuruluşta başlangıç sermayesinin 60 milyon TL’den az olması halinde sermayeyi temsil eden paylarının en az %10’unun kuruluşta nakit karşılığı çıkarılmış olması ve nakit karşılığı çıkarılan pay bedellerinin tamamının ödenmesi gerekir. Kuruluşta başlangıç sermayesinin 60 milyon TL’den fazla olması halinde ise sermayenin 6.000.000 TL’lik, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ise 10.000.000 TL’lik kısmını temsil eden paylarının kuruluşta nakit karşılığı çıkarılmış olması ve nakit karşılığı çıkarılan pay bedellerinin tamamının ödenmesi gerekir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Kuruluş Şartlarında Kurucular, Genel Müdür ve Yönetim Kurulu Üyeleri İçin Aranan Kriterler

Gayrimenkul yatırım ortaklığı kuruluş şartlarında şirket kurucularında aranan kriterler şunlardır:

  • Müflis, konkordato ilân etmiş veya hakkında iflasın ertelenmesi kararı verilmiş olmaması,
  • Faaliyet izinlerinden birinin SPK tarafından iptal edildiği kuruluşlarda, sorumluluğu bulunmaması,
  • Kesinleşmiş mahkumiyetinin bulunmaması,
  • 35 sayılı KHK uyarınca kendileri veya ortağı olduğu kuruluşlar hakkında tasfiye kararı verilmemiş olması,
  • TCK m. 53’teki süreler geçmiş olsa bile; kasten işlenen bir suçtan dolayı beş yıl veya daha fazla süreyle hapis cezasına ya
  • da devletin güvenliğine karşı suçlar, anayasal düzene ve bu düzenin işleyişine karşı suçlar, zimmet, irtikâp, rüşvet, hırsızlık,
  • dolandırıcılık, sahtecilik, güveni k.tüye kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, edimin ifasına fesat karıştırma,
  • bilişim sistemini engelleme, bozma, verileri yok etme veya değiştirme, banka veya kredi kartlarının k.tüye kullanılması,
  • suçtan kaynaklanan malvarlığı değerlerini aklama, kaçakçılık, vergi kaçakçılığı veya haksız mal edinme suçlarından
  • mahkum olmaması,
  • GYO’nun kuruluşu için gerekli kaynağı kendi ticari, sınai ve sair yasal faaliyetleri sonucunda her türlü muvazaadan ari olarak
  • sağlamış ve taahhüt ettikleri sermaye miktarını karşılayabilecek mali güce sahip olmaları,
  • İşin gerektirdiği dürüstlük ve itibara sahip olması,
  • Muaccel vergi borcu bulunmaması,
  • 6415 Sayılı Terörizmin Finansmanının Önlenmesi Hakkında Kanun’da düzenlenen suçlardan mahkum olmaması,
  • SerPK m.101/1-a uyarınca işlem yasaklı olmaması, (Bu fıkranın (a) bendinde belirtilen şartlar, iflasın kaldırılmasına, kapatılmasına veya konkordato teklifinin tasdikine ilişkin kararın, (b) bendinde yer alan şartlar ise buna ilişkin kararın kesinleşme tarihinden itibaren on yıl geçmesi halinde bu fıkranın uygulanmasında dikkate alınmaz.)

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Kuruluş Şartlarında Şirket Genel Müdürü İçin Aranan Kriterler

Gayrimenkul yatırım ortaklığı kuruluş şartlarında şirket genel müdürü için aranan kriterler şunlardır:

  • 4 yıllık yükseköğrenim kurumlarından mezun olması, 
  • Genel müdürün, altyapı, hukuk, inşaat, bankacılık, gayrimenkul ve finans gibi alanlarda en az beş yıllık tecrübeye sahip olması zorunludur. (Yalnızca gayrimenkul alım satım işi ile uğraşmak bu alanda edinilmiş tecrübe sayılmaz.)
  • Genel müdürün münhasıran ve tam zamanlı olarak bu görev için istihdam edilecek/edilmiş olması,
  • Müflis olmaması, konkordato ilân etmiş olmaması ya da hakkında iflasın ertelenmesi kararı verilmiş olmaması,
  • Faaliyet izinlerinden biri Kurulca iptal edilmiş kuruluşlarda, bu müeyyideyi gerektiren olayda sorumluluğu bulunan kişilerden olmaması,
  • Kanunda yazılı suçlardan kesinleşmiş mahkumiyetinin bulunmaması,
  • 14/1/1982 tarihli ve 35 sayılı Ödeme Güçlüğü İçinde Bulunan Bankerlerin İşlemleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname ve eklerine göre kendileri veya ortağı olduğu kuruluşlar hakkında tasfiye kararı verilmemiş olması,
  • 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 53. maddesinde belirtilen süreler geçmiş olsa bile; kasten işlenen bir suçtan dolayı beş yıl veya daha fazla süreyle hapis cezasına ya da devletin güvenliğine karşı suçlar, anayasal düzene ve bu düzenin işleyişine karşı suçlar, zimmet, irtikâp, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, edimin ifasına fesat karıştırma, bilişim sistemini engelleme, bozma, verileri yok etme veya değiştirme, banka veya kredi kartlarının kötüye kullanılması, suçtan kaynaklanan malvarlığı değerlerini aklama, kaçakçılık, vergi kaçakçılığı veya haksız mal edinme suçlarından mahkûm olmaması,
  • İşin gerektirdiği dürüstlük ve itibara sahip olması,
  • Muaccel vergi borcu bulunmaması,
  • 7/2/2013 tarihli ve 6415 sayılı Terörizmin Finansmanının Önlenmesi Hakkında Kanunda düzenlenen suçlardan mahkum olmaması,
  • Kanunun 101 inci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi uyarınca işlem yasaklı olmaması şarttır. Bu fıkranın (a) bendinde belirtilen şartlar, iflasın kaldırılmasına, kapatılmasına veya konkordato teklifinin tasdikine ilişkin kararın, (b) bendinde yer alan şartlar ise buna ilişkin kararın kesinleşme tarihinden itibaren on yıl geçmesi halinde bu fıkranın uygulanmasında dikkate alınmaz.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Kuruluş Şartlarında Şirket Yönetim Kurulu Üyelerinde Aranan Şartlar

Gayrimenkul yatırım ortaklığı kuruluş şartlarında şirket yönetim kurulu üyelerinde aranan kriterler şunlardır:

  • Yönetim kurulu üyelerinin çoğunluğunun 4 yıllık yükseköğrenim kurumlarından mezun olmaları,
  • Yönetim kurulu üyelerinin ortaklığın faaliyet konusunu yakından ilgilendiren gayrimenkul, altyapı, hukuk, inşaat, bankacılık ve finans gibi alanlarda en az 3 yıllık tecrübeye sahip olmaları, (Yalnızca gayrimenkul alım satım işi ile uğraşmak bu alanda edinilmiş tecrübe sayılmaz.)
  • Kurul düzenlemeleri dikkate alınarak yönetim kurulu nezdinde kurulan komitelerde sadece dört yıllık yüksek öğrenim kurumlarından mezun olmuş yönetim kurulu üyeleri ile tüzel kişi yönetim kurulu üyeleri tarafından TTK m.359/2 kapsamında belirlenen 4 yıllık yüksek öğrenim kurumlarından mezun olmuş gerçek kişiler görev alabilir.

GYO’ya Dönüşüm

Anonim şirketler, esas sözleşmelerini Sermaye Piyasası Kurumu ve mevzuat hükümlerine göre uygun hale getirerek GYO’ya dönüşebilirler. Bu noktada özellikle Anonim Şirketlerde kurucu veya ortak olmak için aranan şartlar GYO kuruluşu için aranan şartlardan farklı olduğundan, Anonim Şirket ortaklarının mevzuatta yer alan şartları karşılamış olması gerekir.

Anonim şirket dışında farklı bir şirket türünün GYO’ya dönüşmesi içinse, TTK m.180 ve devamında düzenlenen hükümler devreye girecektir. Bu noktada şirketin öncelikle tür değişikliğine gitmesi gerekir. 

Sonuç

GYO nasıl kurulur sorusu, günümüzde gayrimenkul yatırım ortaklıklarının artması ve bu alanda faaliyet gösteren şirketlerin yüksek kar getirisi olması sebebiyle sıklıkla araştırılmaktadır. Bu anlamda yazımızda GYO nasıl kurulur ve GYO kurmak için gerekli şartlar nelerdir sorularına ayrıntılı cevaplar verilmiştir.